Les organismes de fonciers solidaires (OFS) agréés au 1^er janvier 2025

En France, les agréments OFS rencontrent une réelle dynamique nationale. Au 1^er janvier 2025, 188 agréments OFS ont été délivrés. Certaines structures sont agréées dans plusieurs régions.

En Normandie, 12 organismes de foncier solidaire (OFS) étaient agréés au 1er janvier 2025 :

Plusieurs demandes sont également en cours d’instruction et d’agrément.
Les structures agréées sont majoritairement des organismes de logement social. Le statut des OFS normands sont des SA HLM, des OPH, un GIP, une SCIC, une association, une fondation.

Depuis 2020, 45 baux réels solidaires ont été signés en Normandie (21 neuf + 24 dans l’ancien).

Qu’est-ce qu’un organisme de foncier solidaire (OFS) ?

Mis en place depuis 2017 suite aux différentes lois et mesures fiscales, Les organismes de foncier solidaire (OFS) sont des organismes à but non lucratif agréés par le préfet de région qui développent une politique d’accession sociale à la propriété pérenne via des baux réels solidaires (BRS).
Le principe repose sur une dissociation entre le foncier, propriété de l’organisme de foncier solidaire (OFS), et le bâti, propriété du ménage, ce qui permet de neutraliser ou abaisser le coût du foncier. Le ménage signe un bail réel solidaire (BRS) et paye une redevance pour l’usage du foncier.

Les OFS détiennent la propriété de terrains sur lesquels les droits réels immobiliers attachés aux logements sont cédés à des ménages sous conditions de ressources, à des prix encadrés dans le cadre d’un BRS et contre paiement d’une redevance foncière.

Le BRS porte sur une durée comprise entre 18 et 99 ans. Il permet de créer un parc de logements en accession sociale à la propriété pérenne, à des prix maintenus durablement abordable par le double jeu du caractère rechargeable du bail et l’encadrement des prix de cession. Le prix de ces logements est réduit, car la valeur foncière en est ôtée.

Le parc de logements ainsi constitué est un outil d’une politique locale de l’habitat permettant d’enrayer les effets de la hausse des prix de l’immobilier et de favoriser la mixité des profils des acquéreurs. Il propose une nouvelle voie dans le parcours résidentiel des ménages, situé entre la location et l’accession en pleine propriété.

Le BRSA :

Le bail réel solidaire d’activité (BRSA) permet à des petites entreprises d’acquérir des droits réels immobiliers de locaux en pied d’immeuble à prix accessible. Trois possibilités de cession  :

• directement à des micro-entreprises en contrepartie d’une redevance foncière ;
• directement à un opérateur qui, le cas échéant, construit ou réhabilite des locaux à usage professionnel ou commercial et qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces locaux à des micro-entreprises ;
• à des établissements publics, des entreprises publiques locales ou à des organismes HLM qui pourront les mettre en location, à des niveaux de loyers modérés, auprès de micro-entreprises (cf. articles L.256-2 à L. 256-4 du CCH).

Quels organismes peuvent être agréés OFS ?

L’article L.329-1 du code de l’urbanisme définit que « Peuvent être agréés à exercer l’activité d’organisme de foncier solidaire, à titre principal ou accessoire, les organismes sans but lucratif et les organismes mentionnés aux articles L.411-2 et L.481-1 du même code » (code de la construction et de l’habitation).
Peuvent ainsi notamment être agréés OFS : une association, une fondation, un EPCI, un EPFL, un GIP, un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux.
L’organisme à l’origine de la création de l’OFS peut-être très varié : collectivité, bailleur social…
À l’inverse, une société commerciale est considérée comme ayant intrinsèquement un but lucratif (société par actions simplifiées par exemple). Même en cas de stipulation contraire dans ses statuts, ce type de société ne peut pas être agréé OFS.

En application de l’article L. 114-5 du CRPA, le délai visé à l’article L.329-1 du CU est interrompu par une demande de l’administration indiquant les pièces et informations manquantes au dossier de demande d’agrément. L’administration dispose à nouveau de 3 mois pour statuer sur la demande à compter de la date de réception des pièces complémentaires.
Cet agrément est valable sans limite de temps sous réserve que l’OFS satisfasse bien aux conditions de délivrance de l’agrément ou si aucun manquement grave à ses obligations n’est constaté (article R.329-14 à R.329-16 du code de l’urbanisme).

Quel contrôle l’État exerce-t-il sur l’activité d’un OFS ?

Le contrôle de l’État s’exerce de deux manières  :

• par le contrôle annuel de l’OFS (rapport d’activité / article R329-11 CU),
• par une action de contrôle diligentée par l’ANCOLS (agence nationale de contrôle du logement social).

L’OFS agréé a l’obligation d’établir, chaque année, un rapport d’activité, qui est soumis à l’approbation de son organe de décision. Il est adressé au préfet qui a délivré l’agrément au plus tard le 31 juillet de chaque année, ainsi qu’aux préfets de département concernés par son activité.
Les éléments nécessaires à faire figurer dans le rapport d’activité sont détaillés dans l’article R329-11 du CU.

En savoir plus sur le dispositif OFS/BRS :

• Site du ministère : : https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/accession-sociale-propriete
• Site du réseau Foncier Solidaire France : http://foncier-solidaire.fr/

👉 Pour contacter l’Unité Logement de la Dreal Normandie : blc.seclad.dreal-normandie@developpement-durable.gouv.fr