les obligations réelles evironnementales (ORE)
Cadre législatif
Les Obligations Réelles Environnementales (ORE) ont été introduites par la loi n°2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages à l’article 72, codifié à l’article L.132-3 du code de l’environnement.
Définition
L’ORE est un dispositif foncier, volontaire et contractuel de protection de l’environnement. Elle permet à tout propriétaire d’un bien immobilier de mettre en place, s’il le souhaite, une protection environnementale attachée à ce bien : maintien, conservation, gestion ou restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques.
L’ORE prend la forme d’un contrat établi en forme authentique (établi par un notaire) librement consenti entre le propriétaire d’un bien et le cocontractant.
Seuls 3 types de cocontractants sont définis par la loi :
- une collectivité publique (commune, département, région, collectivité à statut particulier …)
- un établissement public (les établissements publics d’aménagement, les établissements publics de coopération intercommunale : communautés de communes, communautés urbaines, communautés d’agglomération, métropoles …)
- une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement (associations de protection de l’environnement dont l’objet statutaire est le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques (ex : les conservatoires d’espace naturels), fondations dont au moins un des objets est la protection de l’environnement)
Le contenu de ce contrat, appelé « contrat ORE », résulte de l’accord entre le propriétaire du bien et son cocontractant. Le contrat ORE n’a aucune conséquence sur la possession du bien immobilier : le propriétaire qui a signé ce contrat reste propriétaire du bien.
Le contrat ORE n’est pas unilatéral, le propriétaire n’est pas le seul à s’imposer des obligations. Un contrat ORE donne lieu obligatoirement à une contrepartie de la part du cocontractant. Cette contrepartie ne consiste pas forcément en une rémunération. Elle peut prendre d’autres formes, comme la réalisation de travaux par et à la charge du cocontractant (création d’une mare, plantation…), l’apport d’expertise au propriétaire afin de l’assister dans la mise en œuvre des obligations…
La nature et le niveau des engagements pris sont libres, afin de permettre aux deux parties de s’accorder sur ce qu’elles entendent faire. Ces engagements doivent être réels c’est-à-dire ni dérisoires ni illusoires.
Contenu de l’ORE
L’ORE doit notamment préciser :
- les enjeux environnementaux associés au bien immobilier : éléments de biodiversité et fonctions écologiques concernés, objectifs associés (maintien, conservation, gestion, restauration, compensation) ;
- la nature des obligations réelles envisagées, de leur adaptation et de leur adéquation par rapport aux enjeux environnementaux, d’une indication de durée qui permet d’assurer au mieux la protection des éléments de biodiversité et des fonctions écologiques repérés sur le bien immobilier, des mesures pour assurer le suivi de la mise en œuvre et le respect des ORE, etc ;
- les engagements réciproques des parties au contrat ;
- la durée des obligations réelles environnementales ;
- les modalités de révision et de résiliation.
Points forts des ORE
Le contrat ORE est volontairement souple et donc permet de s’adapter facilement à de nombreux enjeux environnementaux repérés sur le bien immobilier (ou à proximité) et aux engagements que le propriétaire de ce bien souhaite prendre en faveur de l’environnement.
Le contrat ORE permet de garantir la pérennité des mesures contractualisées (jusqu’à 99 ans). Les obligations réelles environnementales perdurent pendant toute la durée du contrat, indépendamment des éventuels changements de propriétaires du bien immobilier.
Limites du dispositif
La liste des cocontractants est limitée. Un porteur de projet n’est pas éligible mais peut, pour des besoins de compensation, passer par un opérateur de compensation. Dans ce cas, 2 relations contractuelles sont nécessaires :
- un contrat de compensation entre le maître d’ouvrage et l’opérateur de compensation ;
- un contrat ORE entre le propriétaire du foncier compensatoire et l’opérateur de compensation (cocontractant non propriétaire).
La mise en œuvre d’un contrat ORE par un propriétaire sur sa parcelle donne lieu obligatoirement à une contrepartie définie par le propriétaire et le cocontractant. Celle-ci peut consister en une assistance technique, une indemnité financière ou en nature …
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